Au troisième trimestre 2011, l’indice de référence des loyers atteint 120,95. Sur un an, il augmente de 1,90 %. (Paru le 13 octobre 2011).

Prochaine parution le 13 janvier 2012 à 08h45 - 4e trimestre 2011

Source : www.insee.fr

Propriétaire d'un logement donné en location, certains éléments vous laissent supposer que ce logement a été abandonné par ses locataires.

Vous vous interrogez sur les conditions dans lesquelles vous pouvez le reprendre ?

Une loi appelée "loi Béteille" a mis en place une procédure de reprise des logements loués nus à usage de résidence principale des locataires et abandonnés par ces derniers.

un décret du 10 août 2011 (n°2011-945 relatif aux procédures de résiliation de baux d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandon) organise la procédure et les modalités de résiliation du bail pour abandon et la reprise subséquente des lieux.

• Le bailleur met en demeure le locataire de justifier qu'il occupe le logement. Cette mise en demeure est obligatoirement faite par un acte d'huissier de justice.
• Un mois après cette mise en demeure, si le locataire n'a pas justifié de son occupation, l'huissier de justice peut alors procéder au constat de l'état d'abandon du logement. Il dresse un procès-verbal des opérations. Ce PV contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l'indication qu'ils paraissent ou non avoir valeur marchande.
• La résiliation du bail est constatée par le juge du tribunal d'instance : s'il ressort manifestement des éléments fournis par le propriétaire que le bien a été abandonné par ses occupants, le juge constate la résiliation du bail et ordonne la reprise des lieux.
• Si l'inventaire contenu dans le procès-verbal de l'huissier de justice fait état de biens laissés sur place, le juge déclare abandonnés les biens n'apparaissant pas avoir de valeur marchande, à l'exception des papiers et documents de nature personnelle qui sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l'huissier de justice.

Les nouvelles règles d'imposition des plus-values sont enfin fixées, le sénat ayant voté sans modification le texte adopté par l'Assemblée Nationale.

En résumé,

• Application immédiate à l'entrée en vigueur de la Loi :

• Au 1er novembre 2011 :

• Au 1er février 2012 :

• 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième (entre 6 et 17 ans)
• 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix septième (entre 18 et 24 ans)
• 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième (entre 25 et 30 ans)

Le bailleur peut-il récupérer sur son locataire des frais d’adaptation rendus nécessaires par le passage au numérique ? 

Dans le cadre du basculement à la télévision numérique, vous êtes nombreux à nous interroger sur le point de savoir à qui incombent les frais d’adaptation d’une antenne de télévision.

Dans le cadre d ‘un bail établi par la loi n° 86-461 du 6 juillet 1989, il semble que la réponse à cette question diverge en fonction de la nature de l’immeuble loué.

1)       En ce qui concerne les immeubles collectifs

Dans cette hypothèse, il appartiendra selon nous au bailleur, propriétaire de l’immeuble, ou au syndicat de copropriétaires représenté par le syndic, de procéder aux adaptations nécessaires sur l’antenne collective de l’immeuble.

Dans le cadre, et en l’absence de jurisprudence ayant à notre connaissance été rendue sur ce point, il nous semble que le coût de cette adaptation soit récupérable sur le locataire en vertu de l’article 2 de la loi n° 66-457 du 2 juillet 1966 et de l’article 3 du décret n° 67-1171 du 22 décembre 1967.

En effet, l’article 2 de la loi du 2 juillet 1966 autorise le propriétaire bailleur qui a installé une antenne collective à demander à chaque usager acceptant de se raccorder à cette antenne collective, à titre de frais de branchement et d’utilisation, une quote-part[1] des dépenses d’installation, d’entretien et de remplacement.

Une réponse ministérielle n° 35930, datée du 25 avril 1988, confirme selon nous cette solution. La question posée par un député était en fait de savoir à qui incombent les frais de mise en conformité des antennes collectives de télévision, travaux destinés à permettre la réception des chaînes 5 et 6.

Le ministre interrogé répondit alors : « Le copropriétaire-baîlleur paraît fondé, aux termes des articles 2 et 3 de la loi du 2 juillet 1966 à demander, à titre de frais de changement et d’utilisation, à son locataire acceptant de se raccorder à l’antenne installée ou adaptée et utilisant le branchement, tout ou partie de la quote-part des dépenses d’installation ou d’adaptation qu’il a lui-même supportées ».

Une partie de la doctrine (cf. Les Baux d’habitation)semble également confirmer cette analyse.

Notons cependant que la Cour de cassation semble refuser cette récupération de la dépense en l’absence d’accord du locataire à être raccordé à l’antenne.

2)       En ce qui concerne une maison individuelle

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’oblige le bailleur à maintenir en bon état de fonctionnement que les seuls éléments d’équipements mentionnés au contrat de location.

Dès lors, si la présence de l’antenne n’est pas spécifiée au bail, ni à l’état des lieux d’entrée, il appartiendra selon nous au locataire de procéder ou de faire procéder, par un professionnel, aux adaptations nécessaires sur l’antenne.

Mais si l’antenne est spécifiée au bail ou à l’état des lieux d’entrée, le bailleur sera tenu de faire procéder aux adaptations nécessaires sur l’antenne. Or, ici se pose la délicate question de la possibilité pour le bailleur d’en répercuter le coût sur le locataire.

En effet, l’article 2 de la loi du 2 juillet 1966 ne vise que les antennes collectives et le décret n° 87-713 du 26 août 1987 ne vise pas les frais d’adaptation d’antenne dans la liste des charges récupérables.

Dès lors, faute de fondement juridique et même si la solution semble paradoxale, il ne semble pas possible, dans le cadre d’une maison individuelle, de récupérer sur un locataire des frais d’adaptation d’antenne dans le cadre du passage au numérique.

Source : Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM)

INDICE RÉFÉRENCES LOYERS (I.R.L) : 119.69 (Premier trimestre 2011) + 1.60 % paru le 15/04/2011

Indice de la construction : 1533  (Quatrième trimestre 2010) + 1. 73 % paru le 15/04/2011

Source : INSEE

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 octobre 2006, les locataires ont donné congé de la maison qu’ils occupaient pour le 30 novembre, en se prévalant du délai réduit de préavis pour raison de mutation professionnelle. Le 28 novembre, ils ont remis les clés dans la boîte aux lettres de leurs bailleurs ainsi qu’un courrier expliquant qu’ils ne pourraient pas être présents au rendez-vous d’état des lieux de sortie prévu le 30 novembre.

Les bailleurs, informés du départ inopiné de leurs locataires ont, dès le 28 novembre, requis les services d’un huissier en vue de faire dresser un état des lieux de sortie.

En mars 2007, ceux-ci ont assigné leurs anciens locataires devant le TGI en paiement de loyers et charges impayés, du coût de la réfection des lieux et de la moitié des frais d’huissier exposés pour l’état des lieux de sortie.

Le juge de la mise en état s’étant déclaré incompétent au profit du tribunal d’instance, ce dernier a fait droit pour l’essentiel aux demandes des bailleurs, ne retenant toutefois au titre des frais de réfection que ceux qu’il a considérés comme consécutifs à des désordres dépassant l’usage normal d’un logement.

La cour d’appel(1) confirme le jugement de première instance et rejette l’argument des locataires tiré du non-respect des dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel n’ayant pas été prévenus au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée, le constat de sortie ne leur est pas opposable.

Pour les magistrats, « Force est de constater qu’en ne prévenant pas leur bailleur de leur départ alors qu’un rendez-vous avait été pris pour le 30 novembre en vue de la remise des clés et de l’établissement du constat de sortie des lieux, et en n’indiquant pas sur le courrier glissé dans la boîte aux lettres des appelants, à quelle adresse ils pouvaient être joints, les consorts G. se sont eux-mêmes privés de la possibilité de faire établir un état contradictoire ».

Il en résulte que le constat d’huissier du 28 novembre est retenu comme preuve de l’état du logement à la sortie des lieux des locataires et que ces derniers sont condamnés à rembourser aux bailleurs la moitié des frais d’établissement dudit acte.

Cet arrêt illustre un assouplissement du principe du contradictoire afférent à l’état des lieux posé par l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 lorsque le locataire rend impossible son application. Il est d’un intérêt pratique évident pour les propriétaires bailleurs, et leurs mandataires, souvent confrontés à des situations de fait délicates imposées par des locataires peu scrupuleux du respect des règles. La présente décision, déjà précédée d’autres en même sens(2), est une déclinaison de l’adage de droit romain « Nemo auditur propriam turpitudinem allegans »(3).

(1) CA Agen, 9 septembre 2009, époux C. c/ consorts G.

(2) CA Bourges 3 janvier 2006, Loyers et copr. 2006, comm. 151 ; Cass. 3e civ. 2 octobre 1996.

(3) « Nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude. »

Source : fnaim.org

Pour réduire les risques de décès par incendie, les occupants de locaux d'habitation devront installer des détecteurs normalisés dont les caractéristiques seront définies par décret.

L'une des multiples propositions de loi ayant pour objet de rendre obligatoire la pose de détecteurs de fumée dans les logements a finalement abouti (*L. n°2010-238, 9 mars 2010 : JO, 10 mars).

Remarque : cette proposition de loi sur l'obligation d'installation de détecteurs de fumée dans les logements avait été votée en deuxième lecture par le Sénat en juillet 2008 puis complètement abandonnée. un amendement introduit dans le projet de la loi Boutin avait inséré cette disposition, finalement censurée par le Conseil constitutionnel au motif qu'il s'agissait d'un cavalier législatif (* Cons. const., déc., n° 2009-578, 18 mars 2009 : JO, 27 mars).

Au plus tard dans les 5 ans qui viennent, tous les logements devront être équipés d'au moins un détecteur avertisseur autonome de fumée (DAAF) normalisé. En effet, l'entrée en vigueur de la loi n'est pas immédiate, mais conditionnée par la parution d'un décret en Conseil d'Etat. Ce texte réglementaire devra être pris au plus tard avant le 10 mars 2015 (*L. n°2010-238, 9 mars 2010, art. 5). Ce délai va permettre des campagnes d'information suffisantes et la production de détecteurs certifiés.

L'obligation est en principe mise à la charge de l'occupant, que celui-ci soit locataire, propriétaire ou même occupant à titre gratuit. Toutefois, elle incombera au propriétaire non occupant, dans des conditions devant être fixées par décret, notamment pour les locations saisonnières, les foyers, les logements de fonction et les locations meublées (* CCH, art. L. 129-8).

Dans les parties communes des immeubles collectifs, les propriétaires devront également mettre en oeuvre des mesures de sécurité destinées à prévenir le risque d'incendie. La nature de ces mesures sera également définie par décret.

L'obligation recouvre à la fois l'installation mais également l'entretien de l'appareil.

Un décret en Conseil d'Etat doit définir les caractéristiques des DAAF normalisés qui devront être utilisés, ainsi que les conditions de leur installation, de leur entretien et de leur fonctionnement. Actuellement, les pris des détecteurs se situent dans une fourchette de 10 à 50 euros. Les fabricants annoncent un coût moyen de 15 euros.

L'occupant devra notifier à son assureur que le logement est équipé d'un détecteur de fumée (* C.assur., art. L. 122-9). L'assureur pourra alors le faire bénéficier d'une minoration de prime ou de cotisation.

Les compagnies d'assurance ne pourront se prévaloir du défaut d'installation, d'entretien ou de fonctionnement de détecteurs de fumée ou encore de l'absence de déclaration d'installation de ces appareils, pour s'exonérer de leur obligation d'indemniser les dommages causés par un incendie dans les locaux où ces détecteurs devraient être installés (* Rapp. Sénat n°116, 2006-2007).

Aucune sanction particulière n'est prévue si l'occupant ne respecte pas le dispositif mais le meilleur argument incitatif pour l'installation d'un DAAF est celui de la préservation de vie humaine puisque les risques de décès dans un incendie sont réduits de moitié dans les logements équipés.

Si le texte prévoit, pour le moment, la mise en place minimum d'un seul détecteur, il est préférable d'en installer un par étage dans les maisons ou les appartements à plusieurs niveaux, de préférence près des chambres.

Source : Editions Législatives (Gestion immobilière)

Toute l'équipe vous souhaite ses meilleurs voeux de santé, de prospérité, en résumé, 

UNE TRES BELLE ANNEE 2010

PLEINE DE "BONNE HUMEUR"

Quoi de neuf en ce début d'année ?

La loi des finances pour 2010.
Les mesures "logement" adoptées le 18 décembre 2009.

Reconduction du doublement du prêt à taux zéro dans le neuf jusqu'au 30 juin 2010

Reconduction du dispositif du prêt à taux zéro, y compris les majorations en cas d'aide de collectivité locale ou de logement BBC (Bâtiment Basse Consommation), jusqu'au 31 décembre 2012

Le dispositif "Scellier" est maintenu en 2010
En 2010 il reste inchangé (réduction d’impôt égale à 25% du montant de l’acquisition dans la limite de 300.000 euros), mais le taux de réduction d’impôt sera de 15% en 2011 puis de 10% en 2012.

Le Parlement a introduit un dispositif permettant de rendre éligible au "Scellier" certaines communes de la zone C. (ce qui est pour nous une très bonne nouvelle si nos communes devenaient éligibles).

Le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunts pour l’acquisition d’une résidence principale est "verdit"
A compter de 2010, seuls les logements BBC continueront à bénéficier d’un crédit d’impôt égal à 20 % du montant des intérêts acquittés au cours des cinq premières annuités du prêt, dans la limite d’un plafond d’intérêt annuel, avec, pour la première annuité de remboursement, un taux de crédit d’impôt porté à 40%. Pour les autres logements, les taux sont ramenés en 2010 à 30% la première année puis 15% les années suivantes, en 2011 à 25% puis 10% et en 2012 à 15% puis 5% (Loi de Finances pour 2010 - article 84).

Prorogation en 2010 du crédit d'impôt sur le revenu pour les dépenses de l'habitation en faveur de l'aide aux personnes fragiles

Maintien du crédit d'impôt développement durable

Passage du taux réduit de TVA (5,5 %) au taux normal (19,6%) sur les équipements de climatisation

Baisse du plafond des niches fiscales

(Source : http://www.senat.fr)

Nous restons bien entendu à votre entière disposition pour répondre à toutes vos questions.

Les honoraires de location, aussi appelés " frais d'agence " représentent:

à Une visite du  bien par un de nos commerciaux.

à Une estimation locative.

à La constitution du dossier propriétaire ainsi que du mandat.

à La prise de photos et de mesures.

à L'établissement d'un descriptif détaillé du bien.

Une fois le bien présent à la location:

à Un compte-rendu mensuel et détaillé concernant les visites vous sera envoyé.

à Votre bien sera l'objet de publicité, notamment via la presse, les sites Internet; les catalogues mensuels et nos panneaux d'affichage.

Le contact avec le candidat locataire comprend plusieurs étapes:

1) Un rendez-vous est fixé à l'agence par un de nos commerciaux.

2) Le candidat locataire se verra présenter le bien sélectionné.

3) Il remplira une fiche de renseignements le concernant.

4) Il visitera le bien, accompagné d'un commercial.

5) Le dossier du locataire se monté selon les pièces à fournir.

6) Le dossier sera définitivement constitué.

7) Un contrat de location, également appelé " bail " sera établi.

8) Les expertises obligatoires seront réalisées:

à Diagnostic des Performances Energétiques (DPE)

à Surface Habitable (SH)

à Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP)

à Etat des Risques Naturels et Technologiques (ERNT)

9) Un état des lieux détaillé, avec photos si nécessaire, sera effectué.

10) Les clefs du logement seront remises au locataire.

11) Ce dernier sera accompagné lors de son installation dans le logement.