vendredi, juillet 2 2010

Cession de biens indivis ou de droits démembrés indivis : appréciation du seuil de 15 000 € au regard de l'exonération de plus-value

Par Lamalou immobilier le vendredi, juillet 2 2010, 14:05 - Le Service Juridique

A titre liminaire, il convient de rappeler que lorsque le bien cédé a une valeur inférieure à 15 000 €, la vente est exonérée de plus-value.
Prévue par l’article 150 U II 6° du code général des impôts, la mise en pratique de cette disposition s’avère délicate lorsque la propriété du bien est démembrée ou lorsque le bien est détenu en indivision.

Une instruction fiscale du 10 mai 2010 (BOI 8 M-1-10) rappelle les règles existantes en la matière et commente les modifications apportées par l’article 30 de la loi de finances pour 2010(1).

Ainsi, il convient d’envisager quatre situations juridiques distinctes :

-Cession d’un bien détenu en indivision


Le seuil d’imposition s’apprécie au regard de la valeur de chaque quote-part indivise, peu importe la valeur totale du bien cédé.

-Cession d’un immeuble dont le droit de propriété est démembrée

Le seuil d’imposition s’apprécie au regard de la valeur du bien en pleine propriété.
Par conséquent, il importe peu que la valeur de l’usufruit ou de la nue-propriété soit inférieure à 15 000 €. La cession sera imposée dès lors que le bien a une valeur supérieure à 15 000 €.

-Cession d’une quote-part indivise démembrée

Lorsqu’il s’agit de céder la quote-part indivise démembrée, il convient de tenir compte de la valeur de la quote-part indivise en pleine propriété, et non pas de la valeur de l’usufruit ou de la nue-propriété.
En d’autres termes, l’usufruitier et le nu-propriétaire d’une quote-part indivise seront soumis à l’impôt sur les plus-values si la valeur de la quote-part indivise en pleine propriété est supérieure à 15 000 € et ce, quelle que soit la valeur de l’usufruit ou de la nue-propriété.

L’ensemble de ces solutions était déjà envisagée dans les instructions fiscales de 2004 (BOI 8 M-1-04) et de 2005 (BOI 8 M-2-05), relatives à la plus-value immobilière des particuliers.
La modification législative a impacté la situation ci-après évoquée.

-Cession d’un droit démembré détenu en indivision

Il s’agit, dans cette hypothèse, de considérer que l’indivision ne porte aucunement sur la pleine propriété du bien mais sur une partie démembrée : l’usufruit et/ou la nue-propriété sont détenus en indivision.
En cas de cession d’un droit démembré détenu en indivision, le seuil de 15 000 € s’apprécie au regard de la valeur en pleine propriété de chaque quote-part indivise.

La situation juridique antérieure conduisait à prendre en compte la valeur du bien en pleine propriété pour l’appréciation du seuil de 15 000 €. Par conséquent, la règlementation est désormais plus favorable au contribuable.

Ainsi, dans la mesure où l’instruction fiscale indique que la mesure est applicable aux cessions intervenues à compter du 1er janvier 2009, les contribuables concernés pourront, par voie de réclamation contentieuse, faire l’objet d’une restitution.

(1) Loi n° 2009-1673 du 30 décembre 2009.

Source : fnaim.org

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mercredi, juin 16 2010

Nos propositions du mois !

Par Lamalou immobilier le mercredi, juin 16 2010, 15:17 - Ventes

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Prix : 185 000 €

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Opposabilité au locataire défaillant d’un état des lieux non contradictoire

Par Lamalou immobilier le mercredi, juin 16 2010, 11:35 - Locations

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 octobre 2006, les locataires ont donné congé de la maison qu’ils occupaient pour le 30 novembre, en se prévalant du délai réduit de préavis pour raison de mutation professionnelle. Le 28 novembre, ils ont remis les clés dans la boîte aux lettres de leurs bailleurs ainsi qu’un courrier expliquant qu’ils ne pourraient pas être présents au rendez-vous d’état des lieux de sortie prévu le 30 novembre.

Les bailleurs, informés du départ inopiné de leurs locataires ont, dès le 28 novembre, requis les services d’un huissier en vue de faire dresser un état des lieux de sortie.

En mars 2007, ceux-ci ont assigné leurs anciens locataires devant le TGI en paiement de loyers et charges impayés, du coût de la réfection des lieux et de la moitié des frais d’huissier exposés pour l’état des lieux de sortie.

Le juge de la mise en état s’étant déclaré incompétent au profit du tribunal d’instance, ce dernier a fait droit pour l’essentiel aux demandes des bailleurs, ne retenant toutefois au titre des frais de réfection que ceux qu’il a considérés comme consécutifs à des désordres dépassant l’usage normal d’un logement.

La cour d’appel(1) confirme le jugement de première instance et rejette l’argument des locataires tiré du non-respect des dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel n’ayant pas été prévenus au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée, le constat de sortie ne leur est pas opposable.

Pour les magistrats, « Force est de constater qu’en ne prévenant pas leur bailleur de leur départ alors qu’un rendez-vous avait été pris pour le 30 novembre en vue de la remise des clés et de l’établissement du constat de sortie des lieux, et en n’indiquant pas sur le courrier glissé dans la boîte aux lettres des appelants, à quelle adresse ils pouvaient être joints, les consorts G. se sont eux-mêmes privés de la possibilité de faire établir un état contradictoire ».

Il en résulte que le constat d’huissier du 28 novembre est retenu comme preuve de l’état du logement à la sortie des lieux des locataires et que ces derniers sont condamnés à rembourser aux bailleurs la moitié des frais d’établissement dudit acte.

Cet arrêt illustre un assouplissement du principe du contradictoire afférent à l’état des lieux posé par l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 lorsque le locataire rend impossible son application. Il est d’un intérêt pratique évident pour les propriétaires bailleurs, et leurs mandataires, souvent confrontés à des situations de fait délicates imposées par des locataires peu scrupuleux du respect des règles. La présente décision, déjà précédée d’autres en même sens(2), est une déclinaison de l’adage de droit romain « Nemo auditur propriam turpitudinem allegans »(3).

(1) CA Agen, 9 septembre 2009, époux C. c/ consorts G.

(2) CA Bourges 3 janvier 2006, Loyers et copr. 2006, comm. 151 ; Cass. 3e civ. 2 octobre 1996.

(3) « Nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude. »

Source : fnaim.org

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mardi, avril 20 2010

Actualité juridique

Par Lamalou immobilier le mardi, avril 20 2010, 15:26 - Locations

Nous vous proposons un nouvel article concernant vos droits quant au passage au numérique.

Notre équipe est toujours à votre disposition pour répondre à vos questions ou pour vous conseiller.

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Le bailleur peut-il récupérer sur son locataire des frais d'adaptateur d'antenne rendus nécessaires par le passage au numérique ?


Dans le cadre du basculement à la télévision numérique, vous êtes nombreux à nous interroger sur le point de savoir à qui incombent les frais d’adaptation d’une antenne de télévision.

Dans le cadre d’un bail régi par la loi n° 89-461 du 6 juillet 1989, il semble que la réponse à cette question diverge en fonction de la nature de l’immeuble loué.

 

1) En ce qui concerne les immeubles collectifs

 

Dans cette hypothèse, il appartiendra selon nous au bailleur, propriétaire de l’immeuble, ou au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, de procéder aux adaptations nécessaires sur l’antenne collective. En effet, il nous semble peu envisageable que le locataire intervienne seul sur l’antenne collective de l’immeuble.

 

Dans ce cadre, et en l’absence de jurisprudence ayant à notre connaissance été rendue sur ce point,  il nous semble que le coût de cette adaptation soit récupérable sur le locataire en vertu de l’article 2 de la loi n° 66-457 du 2 juillet 1966 et de l’article 3 du décret n° 67-1171 du 22 décembre 1967.

 

En effet, l’article 2 de la loi du 2 juillet 1966 autorise le propriétaire bailleur qui a installé une antenne collective à demander à chaque usager acceptant de se raccorder à cette antenne collective, à titre de frais de branchement et d’utilisation, une quote-part(1) des dépenses d’installation, d’entretien et de remplacement.

 

Une réponse ministérielle n° 35930, datée du 25 avril 1988, confirme selon nous cette solution. La question posée par un député était en effet de savoir à qui incombe les frais de mise en conformité des antennes collectives de télévision, travaux destinés à permettre la réception des chaînes 5 et 6.

 

Le ministre interrogé répondit alors : « Le copropriétaire-bailleur paraît fondé, aux termes des articles 2 et 3 de la loi du 2 juillet 1966 à demander, à titre de frais de changement et d'utilisation, à son locataire acceptant de se raccorder à l'antenne installée ou adaptée et utilisant le branchement, tout ou partie de la quote-part des dépenses d'installation ou d'adaptation qu'il a lui-même supportées. » 

 

Une partie de la doctrine(2) semble également confirmer cette analyse.

 

Notons cependant que la Cour de cassation(3) semble refuser cette récupération de la dépense en l’absence d’accord du locataire à être raccordé à l’antenne.

 

2) En ce qui concerne une maison individuelle

 

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’oblige le bailleur à maintenir en bon état de fonctionnement que les seuls éléments d’équipement mentionnés au contrat de location.

Dès lors, si la présence de l’antenne n’est pas spécifiée au bail, ni à l’état des lieux d’entrée, il appartiendra selon nous au locataire de procéder ou de faire procéder, par un professionnel, aux adaptions nécessaires sur l’antenne.

 

Mais si l’antenne est spécifiée au bail ou à l’état des lieux d’entrée, le bailleur sera tenu de faire procéder aux adaptations nécessaires sur l’antenne. Or, ici se pose la délicate question de la possibilité pour le bailleur d’en répercuter le coût sur le locataire.

 

En effet, l’article 2 de la loi du 2 juillet 1966 ne vise que les antennes collectives et le décret n° 87-713 du 26 août 1987 ne vise pas les frais d’adaptation d’antenne dans la liste des charges récupérables.

 

Dès lors, faute de fondement juridique et même si la solution semble paradoxale, il ne semble pas possible, dans le cadre d’une maison individuelle, de récupérer sur un locataire des frais d’adaptation d’antenne dans les cadre du passage au numérique.

 

(1) La quote-part des dépenses d'installation, de remplacement et d''entretien susceptible d'être perçue est égale au quotient du total des frais exposés par le nombre total des branchements de l''installation.

(2) Notamment, Camille BEDDELEEM, Ann. loyers et Jacques LAFOND, Les Baux d’habitation.

(3) Cass. 29 janvier 2002, pourvoi n° 99-17042.

Source : fnaim.org


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lundi, mars 29 2010

DETECTEURS DE FUMEE : les logements devront être équipés d'ici mars 2015

Par Lamalou immobilier le lundi, mars 29 2010, 16:43 - Le Service Juridique

Pour réduire les risques de décès par incendie, les occupants de locaux d'habitation devront installer des détecteurs normalisés dont les caractéristiques seront définies par décret.

L'une des multiples propositions de loi ayant pour objet de rendre obligatoire la pose de détecteurs de fumée dans les logements a finalement abouti (*L. n°2010-238, 9 mars 2010 : JO, 10 mars).

Remarque : cette proposition de loi sur l'obligation d'installation de détecteurs de fumée dans les logements avait été votée en deuxième lecture par le Sénat en juillet 2008 puis complètement abandonnée. un amendement introduit dans le projet de la loi Boutin avait inséré cette disposition, finalement censurée par le Conseil constitutionnel au motif qu'il s'agissait d'un cavalier législatif (* Cons. const., déc., n° 2009-578, 18 mars 2009 : JO, 27 mars).

Au plus tard dans les 5 ans qui viennent, tous les logements devront être équipés d'au moins un détecteur avertisseur autonome de fumée (DAAF) normalisé. En effet, l'entrée en vigueur de la loi n'est pas immédiate, mais conditionnée par la parution d'un décret en Conseil d'Etat. Ce texte réglementaire devra être pris au plus tard avant le 10 mars 2015 (*L. n°2010-238, 9 mars 2010, art. 5). Ce délai va permettre des campagnes d'information suffisantes et la production de détecteurs certifiés.

L'obligation est en principe mise à la charge de l'occupant, que celui-ci soit locataire, propriétaire ou même occupant à titre gratuit. Toutefois, elle incombera au propriétaire non occupant, dans des conditions devant être fixées par décret, notamment pour les locations saisonnières, les foyers, les logements de fonction et les locations meublées (* CCH, art. L. 129-8).

Dans les parties communes des immeubles collectifs, les propriétaires devront également mettre en oeuvre des mesures de sécurité destinées à prévenir le risque d'incendie. La nature de ces mesures sera également définie par décret.

L'obligation recouvre à la fois l'installation mais également l'entretien de l'appareil.

Un décret en Conseil d'Etat doit définir les caractéristiques des DAAF normalisés qui devront être utilisés, ainsi que les conditions de leur installation, de leur entretien et de leur fonctionnement. Actuellement, les pris des détecteurs se situent dans une fourchette de 10 à 50 euros. Les fabricants annoncent un coût moyen de 15 euros.

L'occupant devra notifier à son assureur que le logement est équipé d'un détecteur de fumée (* C.assur., art. L. 122-9). L'assureur pourra alors le faire bénéficier d'une minoration de prime ou de cotisation.

Les compagnies d'assurance ne pourront se prévaloir du défaut d'installation, d'entretien ou de fonctionnement de détecteurs de fumée ou encore de l'absence de déclaration d'installation de ces appareils, pour s'exonérer de leur obligation d'indemniser les dommages causés par un incendie dans les locaux où ces détecteurs devraient être installés (* Rapp. Sénat n°116, 2006-2007).

Aucune sanction particulière n'est prévue si l'occupant ne respecte pas le dispositif mais le meilleur argument incitatif pour l'installation d'un DAAF est celui de la préservation de vie humaine puisque les risques de décès dans un incendie sont réduits de moitié dans les logements équipés.

Si le texte prévoit, pour le moment, la mise en place minimum d'un seul détecteur, il est préférable d'en installer un par étage dans les maisons ou les appartements à plusieurs niveaux, de préférence près des chambres.

Source : Editions Législatives (Gestion immobilière)

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A retenir : quelques infos juridiques en administration de biens.

Par Lamalou immobilier le lundi, mars 29 2010, 15:35 - Le Service Juridique

Echange d'appartements : les frais d'huissier pour établir l'état des lieux restent à la charge du nouveau locataire.

La formalité de l'établissement d'un état des lieux contradictoire établi par les parties lors de la remise des clés n'est pas applicable en cas d'échange de logements.

Le disposition de la loi de 1989 qui permet à des locataires d'un même bailleur, d'échanger leur logement, est peu utilisée (* L. n°89-462, 6 juill. 1989, art.9), de sorte que les tribunaux sont rarement saisis, et que le jurisprudence est rare.

La question posée à la cour d'appel de Versailles consistait à savoir si les locataires entrant dans les lieux par échange pouvaient réclamer au bailleur la prise en charge de la moitié du coût de l'état des lieux établi par huissier.

La réponse est donnée par l'article 9 de la loi du 6 juillet chaque locataire se substitue de plein droit à celui auquel il succède et ne peut être considéré comme un nouvel entrant. Par ailleurs, l'article 3 de la loi dispose que l'état des lieux, dont les frais sont partagés par moitié, est établi lors de la remise des clés. En l'espèce, et comme le relève le cour, le nouveau titulaire du bail se place dans la situation du précédent occupant dont il reprends les droits et les obligations ; c'est ce dernier qui remet les clefs au locataire entrant, et non pas le bailleur, qui n'a donc pas à participer au coût d'établissement de l'état des lieux.

*CA Versailles, 1re ch. 2° sect., 29 sept. 2009, n° 08/06935, Bredat c/Office public de l'habitat de la commune de Puteaux.

Source : Editions Législatives (Gestion immobilière)

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jeudi, mars 11 2010

AU COEUR DE LAMALOU LES BAINS, STATION THERMALE

Par Lamalou immobilier le jeudi, mars 11 2010, 17:16 - Ventes

Nous vous proposons au coeur de notre station thermale, Idéalement située, 45 km du bord de mer, dans l'arrière pays Héraultais, la résidence AMBROISE PARE.

Résidence AMBROISE PARE

Idéalement située au coeur de la ville, à proximité du Casino, du centre thermal et de tous les commerces de proximité La Résidence Ambroise Paré révèle un emplacement remarquable pour profiter pleinement de l'art de vivre à Lamalou.

Modernité et élégance caractérise cet ensemble convivial de 33 logements agencés autour de généreuses terrasses.

La résidence conjugue avec goût tous les éléments du confort moderne à des prestations de standing pour un lieu de vie confortable et sécurisé.

La rareté et l'emplacement de ce type de programme haut de gamme dans la région garantit aux investisseurs un excellent investissement.

SECURITE

* Ascenseur desservant tous les niveaux

* Portes palières blindées, à serrure 5 points, judas optique

* Vidéophone dans chaque appartement

* Vidéosurveillance

FINITIONS & AMENAGEMENTS

* Beaux volumes

* Vastes balcons et terrasses

* Carrelage dans les pièces à vivre

* Parquet stratifié dans les chambres

* Placards équipés

* Cuisine équipée

* Espaces verts soignés

* Pièces à vivre fonctionnelles et lumineuses

* Douche à l'italienne

* WC suspendus

* Garages et Parkings

ISOLATION & CHAUFFAGE

* Volets roulants électriques PVC dans toutes les pièces

* Chauffage par plancher chauffant

* Sèche-serviettes dans la salle de bains

* Climatisation dans séjour

* Production d'eau chaude par panneaux solaires

* Isolation extérieure

LES GARANTIES

La résidence bénéficiera des garanties suivantes :

Garantie de parfait achèvement, Garantie biennale, Garantie décennale.

Un emplacement dans la pierre

Deux réductions d'impôts

exceptionnelles !!

Ce nouveau programme est commercialisé selon les formules avantageuses du loueur meublé en résidence de tourisme associé à l'avantage de la défiscalisation en loi Bouvard.

Cette formule offre ainsi aux investisseurs le bénéfice de plusieurs avantages fiscaux sur un seul et même produit en associant récupération de TVA et réduction d'impôts, tout en se déchargeant des contraintes de gestion.

-Défiscalisation en loueur meublé en résidence de tourisme

Location du bien par bail commercial d'une durée minimale de 9 ans confié à un exploitant professionnel unique.

-Récupération de la TVA ayant grevé l'achat

Par exemple, l'acquisition d'un bien d'un montant de 251 000 € TTC situé dans la résidence AMBROISE PARE permet une récupération de TVA de 41 134 €.

-Les revenus locatifs générés sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Indusctriels et Commerciaux) non professionnels.

-Les charges occasionnées par l'activité de loueur meublé peuvent être déductibles et imputées sur les revenus de même nature.

La gestion est confiée à un profressionnel expérimenté. L'acquéreur est donc libre de touts contraintes de gestion.

-Défiscalisation Scellier Amendement Bouvard

Réduction d'impôts sur 9 ans égale à 25% du prix de revient du bien

pour une acquisition en 2011 et 20% en 2012 - Cette réduction s'étale sur 9 ans de manière linéaire dès la première année.

Par exemple, l'acquisition d'un bien en 2011 d'un montant de 251 000 € situé dans la résidence AMBROISE PARE permet une réduction d'impôt de :

(251 000 € x 25%) = 62 750 € étalé sur 9 ans = 6 972€ de réduction d'impôts annuelle maximale pour ce bien selon la situation fiscale du propriétaire.

Cette réduction d'impôts s'applique à tout contribuable domicilié en France qui fait l'acquisition d'un logement neuf (ou en Etat Futur d'Achèvement) affecté à la location en meublé à l'exploitant d'une résidence de Tourisme avec Service durant au moins 9 ans.

Le prix de revient prit en compte ne peut excéder 300 000 €. Pour la fraction excédant les 300 000 € l'amortissement classique peut s'appliquer.

Nous restons à votre entièrement disposition pour répondre à toutes vos questions.

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jeudi, janvier 7 2010

Loi des finances pour 2010

Par Lamalou immobilier le jeudi, janvier 7 2010, 15:35 - Le Service Juridique

Toute l'équipe vous souhaite ses meilleurs voeux de santé, de prospérité, en résumé, 

UNE TRES BELLE ANNEE 2010

PLEINE DE "BONNE HUMEUR"

Quoi de neuf en ce début d'année ?

La loi des finances pour 2010.
Les mesures "logement" adoptées le 18 décembre 2009.

Reconduction du doublement du prêt à taux zéro dans le neuf jusqu'au 30 juin 2010

Reconduction du dispositif du prêt à taux zéro, y compris les majorations en cas d'aide de collectivité locale ou de logement BBC (Bâtiment Basse Consommation), jusqu'au 31 décembre 2012

Le dispositif "Scellier" est maintenu en 2010
En 2010 il reste inchangé (réduction d’impôt égale à 25% du montant de l’acquisition dans la limite de 300.000 euros), mais le taux de réduction d’impôt sera de 15% en 2011 puis de 10% en 2012.

Le Parlement a introduit un dispositif permettant de rendre éligible au "Scellier" certaines communes de la zone C. (ce qui est pour nous une très bonne nouvelle si nos communes devenaient éligibles).

Le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunts pour l’acquisition d’une résidence principale est "verdit"
A compter de 2010, seuls les logements BBC continueront à bénéficier d’un crédit d’impôt égal à 20 % du montant des intérêts acquittés au cours des cinq premières annuités du prêt, dans la limite d’un plafond d’intérêt annuel, avec, pour la première annuité de remboursement, un taux de crédit d’impôt porté à 40%. Pour les autres logements, les taux sont ramenés en 2010 à 30% la première année puis 15% les années suivantes, en 2011 à 25% puis 10% et en 2012 à 15% puis 5% (Loi de Finances pour 2010 - article 84).

Prorogation en 2010 du crédit d'impôt sur le revenu pour les dépenses de l'habitation en faveur de l'aide aux personnes fragiles

Maintien du crédit d'impôt développement durable

Passage du taux réduit de TVA (5,5 %) au taux normal (19,6%) sur les équipements de climatisation

Baisse du plafond des niches fiscales


(Source : http://www.senat.fr)

Nous restons bien entendu à votre entière disposition pour répondre à toutes vos questions.

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lundi, décembre 7 2009

Bienvenue sur notre blog !

Par Lamalou immobilier le lundi, décembre 7 2009, 16:24

Cet espace est pour vous...afin de vous faire part des dernières informations relatives à l'immobilier.

A tout moment, vous pouvez poser vos questions et nous nous efforcerons d'y répondre le plus précisément possible.

Nous vous espérons nombreux sur cette plateforme d'échange, que vous soyez acquéreur, vendeur, locataire ou tout simplement en quête d'informations immobilières...

Toute notre équipe vous souhaite de bonnes fêtes de fin d'année.

Lamalou immobilier

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